역전세난에 깡통 전세 피하는 방법은?

최근 들어 다시 역전세난으로 깡통전세 피해 사례가 증가하고 있습니다.

피해를 보지 않기 위해 세입자들의 세심한 주의가 필요한 상황입니다.

깡통전세가 발생하는 이유와 피할 수 있는 선제적인 조치 사항을 알려드리겠습니다.

 

깡통전세는 무엇인가요?(역전세난)

주택의 대출 금액과 전세 세입자의 보증금이 KB시세 조회 기준으로 70%을 초과하는 경우

발생 확률이 높아집니다.

계약 만료 시점에서 주택의 가격이 많이 하락한 경우와 다른 세입자를 구하지 못하거나

전세 시세가 많이 하락한 경우 보증금 반환을 받지 못하는 경우가 이에 해당됩니다.

 

깡통전세를 피할 수 있는 방법

역전세난이 발생할 확률이 높은 물건이나 지역을 피하는 것이 좋습니다.

특히나 주택 물건에 기대출이 조금이라도 있다면 주변 시세보다 낮더라도

절대 계약 하지 말아야 합니다.

 

대출이 없더라도 전세 시세가 계약 당시보다 낮아지거나 전세 세입자를 쉽게 구하지 

못하는 경우 문제가 될 수 있는데 대출이 있는 경우 은행에서 대출 연장이 되지 않을

경우 집주인의 재정 상태에 문제가 생겨 보증금 반환을 받지 못할 확률이 굉장히 

높아집니다.

 

또한 이 경우 은행의 선순위 근저당권이 설정되어 있어 세입자가 전입신고 및 확정일자를

받기 전에 선순위 근저당권이 설정되어 있기 때문에 대항력 없는 임차인이 되어

세입자의 채권 2순위로 밀려나게 됩니다.

 

1. 보증 보험 가입 가능 여부 확인

추후 발생할 수 있는 문제를 대비해 HUG 및 SGI 보증보험 가입이 가능한지 확인합니다.

집주인이 보증금을 반환하지 못하는 경우, 보증 보험 회사에서 보증금을 지급하는 안전장치

이니 가입 여부를 확인하여 꼭 가입해 두시는 게 좋습니다.

 

2. 이사하는 날 전입신고 및 확정일자 받기

세입자의 대항력과 우선변제권의 권리를 받기 위하여 꼭 해야 되는 부분입니다.

입주하는 날 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 합니다.

이사하는 상황에서 정신이 없고 바쁘지만 이를 핑계로 전입신고 및 확정일자를

늦춘다면 그 사이에 집주인이 주택에 대한 담보대출을 진행하게 되면

세입자는 채권 순위에서 밀려나게 됩니다.

따라서 이 부분은 꼭 진행해야 될 중요한 사항입니다.

 

3. 계약할 때 집주인 없이 계약하지 말기

전세 계약 시 집주인 없이 중개인만을 통해 계약을 한다면 추후 책임을 물을 때

난감한 상황이 올 수 있고 집주인이 바빠 참석하지 못한다면 신분증의 진위여부

및 계약 당시 상황을 녹음하거나 문서로 중요한 사항은 꼭 계약서에 명시해 놓는

것이 좋습니다.