부동산 용어 공부하기-최우선변제권이란?(일명 방빼기 공제)

오늘은 부동산과 관련하여 최우선 변제권에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

최우선 변제권이란 무엇인가?

 

주택임대차 계약에 있어서 경제적 약자의 보증금을 보호하기 위해 시행하는 제도로써

 

각 지역마다 임대 계약된 주택이 집주인의 경제적 어려움 등으로 인하여 경매에 넘어갈 경우

 

임차인의 보증금을 0순위로 변제받을 수 있게 보호하는 제도입니다.

 

예를 들어 월세 세입자가 3000만원의 보증금이 걸려있을 경우 주택의 임대인이

 

주택담보대출을 통해 받은 금융권 근저당 설정이 임차인보다 우선순위에 있다고 하더라도

 

경매등을 통해 주택 처분 후 가장 먼저 월세 세입자 보증금을 돌려받게 되는 것입니다.

 

여기서 알아둬야 할 것이 대항력이라는 것인데요.

 

이 조건을 갖추고 있어야 최우선 변제권 0순위에

 

해당되는데 2가지 조건은 실제 임대한 집으로 입주를 하고 전입 신고를 마쳐야 이에 해당됩니다.

 

최우선 변제권의 보증금 범위와 한도 그리고 적용 지역

 

위에 표를 보시면 아시겠지만 각 지역과 시기에 따라 보증금의 범위와 한도도 계속

 

변화되어 왔는데요.아무래도 시간이 지날수록 부동산의 가격이 오르고 그에 따라 보증금도

 

높아지기 때문에 보증금의 범위와 한도도 올라가고 지역별로 특히 서울이나 경기지역 등이

 

부동산 가격이 높기 때문에 보증금 범위와 한도가 높은 것을 알 수 있습니다.

 

그럼 이 최우선 변제권이라는 것은 임차인들만 알고 있으면 될까?

 

그렇지 않습니다. 이는 경매를 이용한 주택 취득으로 재테크하려는 분들이나

 

나의 주택에 월세 세입자를 받아 그 이후에 주택 담보 대출을 실행하려는 분들에게도

 

꼭 알아야 할 정보이기 때문입니다.

 

경매에서는 최종 낙찰 후 모든 채권에 대한 배당이 실시될 때 최우선 변제금액이 제일 먼저 임차인에게 0순위로

 

배당되기 때문에 이런 부분까지 계산하여 염두에 두고 경매에 참여해야 합니다.

 

또한 월세 세입자 입주 이후에 대출을 실행하다 보면 방빼기 혹은 방공제라는 내용으로 최대 대출 한도에서

 

그 금액만큼 대출 한도 범위에서 공제하기 때문에 대출을 실행하려는 분들도 이런 부분까지 알고 계셔야 합니다.

 

이는 금융사도 근저당 설정된 주택이 만약 잘못되어 경매까지 진행될 경우 0순위로 임차인에게

 

최우선변제되기 때문에 이 금액만큼 대출 한도에서 빼는 것입니다.

 

오늘은 최우선 변제권에 대해 알아보았는데 꼭 월세나 전세 세입자가 아니더라도 주택을 소유하고 있거나

 

경매나 대출을 끼고 주택을 구매하는 분들도 꼭 알아야 하는 정보라고 생각합니다.